東京地方裁判所 昭和４６年（ワ）２７５５号 判決 1972年10月26日
原告 浅野真孝
被告 高橋康乃
主文
一 被告は原告に対し、別紙目録記載（二）の建物を収去して、同目録記載（四）の土地を明渡しかつ昭和四六年三月二九日より右土地明渡済に至るまで一か月金二、七二七円の割合による金員を支払え。
二 原告のその余の請求を棄却する。
三 訴訟費用はこれを一〇分し、その三を被告の負担とし、その余を原告の負担とする。
事実
第一当事者の求めた裁判
一 請求の趣旨
１ 被告は原告に対し、別紙目録記載（一）及び（二）の建物を収去して、同目録記載（三）の土地を明渡し、かつ、昭和四六年三月二九日より右土地明渡済に至るまで一カ月金八九二八円の割合による金員を支払え。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
３ 仮執行宣言。
二 請求の趣旨に対する答弁
１ 原告の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は原告の負担とする。
第二当事者の主張
一 （原告）請求原因
１ 原告は被告に対し、昭和二六年三月二九日、別紙目録記載（三）の土地（以下「本件土地」という）を含む二三八・八〇平方メートルの土地（別紙第一図面表示のＢ、Ｉ、Ｃ、Ｄ、Ｇ、Ｈ、Ａ、Ｂの各点を順次結んだ直線により囲まれる部分以下、「賃貸地」という）を、普通建物所有の目的、期間昭和二六年三月二九日より二〇年間という約定で賃貸した。なお、昭和四六年三月二八日現在の賃貸地の賃貸料は三・三平方メートルあたり月額一八〇円である。
２ 右借地契約成立時において、賃貸地上には、被告所有の木造瓦葺平家建居宅、床面積一五坪七合五勺の一棟の建物（以下「本来の建物」という）のみが、ほぼ別紙目録（一）記載の建物（別紙第二図面記載（一）の建物、以下「（一）の建物」という）の敷地上に存在していた。
３ 被告は、原告に無断で本来の建物を取壊して、昭和四三年二月初め、賃貨の目的で（一）の建物及び同目録記載（二）の建物（別紙第二図面記載（二）の建物、以下「（二）の建物」という）をそれぞれ別紙第二図面の位置に新たに建築した。なお、（一）の建物が本来の建物の単なる増改築ではなく全くの新築であることは、次の諸事実によつて認められる。
(1) 本来の建物は居宅であつたが、（一）の建物はアパートであつて、建物の使用目的を全く異にしている。
(2) 本来の建物と（一）の建物とは、各部屋の間取り、柱割り面積など建物の規模内容を全く異にしている。
(3) 本来の建物は完全に解体され、わずかに三、四本の古材を（一）の建物の再生材として使用しているにすぎず、境界一杯に新しい土台を築いている。
４ 本来の建物は、戦後の建築資材不足時に建築された粗末な建物であつたので、被告による取壊しがなくとも借地契約期間満了時である昭和四六年三月二八日までには朽廃していたことが認められ、右期日をもつて、被告の本件土地に対する借地権は消滅した。
５ 仮に右朽廃の事実が認められないとしても、
(1) 原告は、右新築工事完成前の昭和四二年一一月一日、被告に対し（一）及び（二）の建物の築造について遅滞なく異議を述べたから、（一）及び（二）の建物の敷地たる本件土地についての借地権は昭和四六年三月二八日をもつて期間満了により消滅した。
(2) 被告はその後も、本件土地の使用を継続していたので原告は、昭和四六年三月三〇日到達の内容証明郵便をもつて、被告に対し、その使用継続について異議を述べた。
(3) 前項の異議申入れには次のような正当事由がある。
（イ） 被告は、借地権の残存期間が僅か三年であるのに地主たる原告の異議を無視して、自己の住居としては不必要に広い面積の（一）、（二）の建物の新築をした。
（ロ） 被告は、賃借後間もなく、原告に無断で賃貸地中本件土地を除く残余部分（別紙第一図面Ａ、Ｆ、Ｅ、Ｇ、Ｈ、Ａの各点を順次結んだ直線により囲まれた部分）上に同図面表示の（三）の建物を建築したから、原告は同建物敷地の返還をも求め得る筋合であるが、同建物に被告が居住していることをも考慮し、特に右敷地を明渡請求から除外し（一）及び（二）建物の敷地である本件土地についてのみ明渡を求めるに過ぎない。
（ハ） 被告の実兄一祐は裕福で住居も被告方の近くにあり被告と同居している母の扶養は十分可能であるし、（三）の建物はァパートであつて、これによる賃料収入が確保されている以上、被告及びその家族は本件土地を明渡したとしても生活に困ることはない。
（ニ） 原告の勤務している鹿島建設株式会社傘下の鹿島製作所は都内北区神谷三丁目にあつたが、近時埼玉県川越市に移転したため、原告は、現住所から通勤に片道約三時間も要することとなり、原告は現在東京部港区元赤坂所在の本社に駐在しているが、早晩川越市に通勤しなければならない。そこで、通勤の便を確保するためには本件土地に住宅を建築して現住所から移転することが必要である。
（ホ） 現在原告の同居している原告の父所有の建物は手狭である。
６ よつて、原告は被告に対し、借地権消滅に基づき、（一）及び（二）の建物の収去とその敷地部分である本件上地の明渡ならびに借地権消滅の翌日である昭和四六年三月二九日から右土地明渡ずみに至るまで、一ケ月金八、九二八円（三・三平方メートル当り金一八〇円の割合）の割合による賃料相当の損害金の支払を求める。
二 請求原因に対する認否
１ 請求原因１及び２の事実は認める。同３の事実のうち被告が（一）及び（二）の建物を別紙第二図面記載の位置に建築したことは認めるが、その余の事実は否認する。同４の事実は否認する。同５(1) の事実は否認する。同(2) の事実は認める。同３（イ）の事実は否認する。同（ロ）の事実のうち、被告が（三）の建物を別紙第二図面記載の位置に建築しこれに居住していることは認めるが、その余の事実は否認する。同（ハ）の事実は否認し、同（ニ）及び（ホ）の事実は不知。
２ 本件借地契約には増改築禁止の特約はなく、増改築や新築をなすことは全くさしつかえない。
３ （一）及び（二）の建物は、原告主張の如く新築されたものではなく、本来の建物を増改築したものである。このことは以下の事実より明らかである。
(1) 被告は、大森機械株式会社に対し本来の建物を寮として賃貸していたが、同社が寮を必要としなくなつたため、右賃貸借契約を合意解約した。そこで、被告は家賃収入を得る目的で、本来の建物の間取りになるべく合わせ、また、その柱を利用してこれをアパートたる（一）の建物に増改築したものであつて、本来の建物が老朽化したため修繕又は取壊しの上新築したものではない。
(2) （二）の建物は、昭和二六年頃、本来の建物と廊下でつなげた状態で増築した平家建のものを、昭和四二年（一）の建物の改築と同時に総二階にしたのであるが、その際に（一）の建物から分離したものである。
４ 本件土地明渡請求には原告が主張するような正当事由は存在しない。
(1) 原告は、現在、都内の本社勤務であるから、通勤上の不便はないし、本件土地を含めて現在本件土地の周囲に七七九・七〇平方メートルの土地を所有して賃貸しその借地人はいずれも借地契約を更新しており、特にその一人である田島堅三に対しては昭和四六年九月に契約の更新をなしたばかりであるから、通勤上の不便を理由として被告に対してのみ明渡を求める根拠は薄弱である。
(2) 原告は現在の住所地に一八六・二八平方メートルの土地を所有し、右土地上には建坪五二・八九平方メートルの平家が建つているだけであるので増築も可能であるから、現在の住居が手狭であるとの原告の主張は理由がない。
(3) 一方被告及び家族にとつて本件土地上の建物からの家賃収入が唯一の収入であり、現在家族の生計は全くこれに依拠しており、加えて被告は、本来の建物を目録（一）及び（二）の建物に増改築したときの借入金を毎月五万五、〇〇〇円ずつ返済している状況である。
第三証拠<省略>
理由
一 請求原因１、２の事実及び３の事実のうち、被告が昭和四三年二月初めに（一）及び（二）の建物を別紙第二図面記載の位置に建築したことについては当事者間に争いがなく、成立に争いのない甲第二号証によれば、原告は被告に対し（一）及び（二）の建物の建築期間中に昭和四二年一一月一〇日付内容証明郵便により右両建物の建築が借地法七条所定の建物に当るとしてこれにつき異議を述べたことが認められる。
そこで、右両建物の建築が借地法七条に該るかどうかについて判断すると、原告主張のとおりの写真であることにつき争いのない甲第三号証の二ないし七、被告本人尋問の結果により真正に成立したと認められる乙第二号証、証人高橋ひさ（一部）、原告及び被告（一部）の本人尋問の結果によれば、賃貸地上には前記のとおり昭和二六年の賃貸当初現在の（一）の建物の敷地上に終戦直後に建てられた平家建の本来の建物（居間四室、台所、浴場）が存しただけであつたが、被告は賃借直後現在の（二）の建物の敷地上に四畳半二間の平家建離れを建築して本来の建物と廊下で連結し、昭和二八年に本来の建物に六畳一間の二階を増築したこと、被告は賃借後本来の建物で旅館を営み、次いで寮として他に賃貸していたが、右賃貸をやめた後、本来の建物及び平家建離れを利用してアパートを経営することを計画したこと、そこで、被告はアパート向きに右両建物の間取り等を設計し直し、平家建離れを本来の建物から分離し、昭和四二年から昭和四三年二月にかけて内外とも大部分新しい建築材料を用いて母屋ともいうべき本来の建物を殆ど解体して総二階建てとし（（一）の建物）、かつ平家建離れも総二階の独立家屋としたこと（（二）の建物）、その結果、（一）の建物は一、二階とも各室台所付の六世帯入居可能のアパートとなり、（二）の建物も一、二階とも台所付の一世帯用のアパートとなり、いずれも従来の間取り、室内の構造とかなり相違するに至つたことが認められ、この認定に反する証人高橋ひさの証言及び被告本人尋問の結果は措信することができない。このように、廊下伝いの一箇の建物を二箇に分離し、母屋部分を殆ど解体し、一部二階又は平家建のものを大部分新しい建築材料を用いてそれぞれ独立の総二階建とし、かつ建物の用途変更に伴なつて内部の間取り、構造をも変更した場合にあつては、両建物全体として、借地法七条にいう「建物滅失後の築造」に該るものと解するのが相当である。この事実によれば、原告の前記異議の申出により（一）及び（二）建物の敷地である本件土地の借地権は本来の借地期間満了日である昭和四六年三月二八日まで存続するにとどまるものということができる。
被告は本件の借地契約に建物増改築禁止の特約がないことを理由に前記のような建物の建築が許される旨主張するが、（一）及び（二）の建物の建築が単なる増改築にとどまらないことは既に認定したところにより明らかであるし、かかる特約が存しないからといつて、賃貸人が借地法七条所定の異議権を失うべきいわれはないことはいうまでもないところである。
二 そこで、原告の本来の建物についての朽廃による借地権の消滅の主張について判断する。前記のとおり本件の借地契約については期間が二〇年と定められているから、借地法二条二項が適用される結果同条一項但書の朽廃による借地権消滅の規定の適用は排除されることになる。従つて、この点に関する原告の主張は失当である。
三 次に期間満了による本件土地借地権消滅の主張について判断する。
被告が本件土地借地権の期間満了日である昭和四六年三月二八日を経過するも本件土地使用を継続していたので、原告が同月三〇日到達の内容証明郵便で被告に対し使用継続について異議を述べたことは当事者間に争いがないので、以下に右異議申出につき正当事由が存するか否かについて検討する。
１ 原告本人尋問の結果によれば、原告は、鹿島建設株式会社傘下の鹿島製作所の従業員であるが、同製作所は都内北区神谷町にあり、原告居住の肩書地からの通勤が可能であつたが、昭和四三年に至り同製作所が川越市南台に移転し原告居住地から同地まで片道約三時間を要することとなつたため、通勤が極めて困難な状態となつたこと、しかして、同製作所には独身寮しかなく、入寮資格のない原告は、一旦退職を考えたものの、上司の特別のはからいで暫定的措置として、同製作所従業員としての身分を保有したまま都内の鹿島建設株式会社に本社連絡員として勤務し、同社と同製作所の連絡事務を担当していること、しかし、かかる変則的な勤務をしているのは全従業員一四〇名中原告一人であり、しかも、原告は本務が技術職であるため、遠からず工場のある川越市への勤務を命ぜられる可能性があること、本件土地から川越市までの通勤時間は約一時間半であるので、原告は被告より本件土地の返還を受けここに住居を構え、一日も早く右のような変則的勤務状態を解消し、川越市へ直接通勤できるようになることを強く望んでいることが認められる。
２ 一方、証人高橋ひさの証言及び被告本人尋問の結果によれば、被告は、七五才の実母と医科大学三年の長男の三人暮しであるが、賃貸地中本件土地上に前記のとおり（一）及び（二）の建物を建築したほか、本件土地を除くその余の賃貸地（別紙第一図面Ａ、Ｆ、Ｅ、Ｇ、Ｈ、Ａの各点を順次結んだ直線により囲まれる部分）上に（三）の建物をも建築し（この事実は当事者間に争いがない）現在（二）の建物の一階全部（主として長男が使用）及び（三）の建物の一階全部と二階の一部を居住用として使用しているほかは、アパートとして、（一）の建物の一、二階に各六世帯、（二）の建物の二階に一世帯（賃料月額金二万円）、（三）の建物の二階に三世帯を居住させ、その賃料収入は合計金一七万円に達すること、被告は、右賃料収入により家族の生計と（一）及び（二）の建物建築の際の借入金の返済（月額金五万円の割合で昭和五〇年三月まで）をまかなつていることが認められる。
３ 以上に認定した原告及び被告に関する諸事情を比較検討すると、原告が通勤上の困難が原因で自己の本務である技術職を活用することができないような状態にある現在の変則的勤務から速やかに脱却し、現場へ復帰し正常な勤務につくことを望むのは無理からぬものがあり、そのためには原告が本件土地に移住することが必要であるとの原告の主張そのものは肯認せざるを得ない。しかし、原告が本件土地に移住するとしても、それは、家族と共に居住に必要な家屋のための敷地を確保すれば足り、さして広い面積を要するものとはいいがたい。他方、被告の家族は婦女子と学生で賃料収入に依拠しているとはいえ、毎月金一七万円の定額収入を得ることができ、しかも、三人家族でありながら、現今の住宅事情の下では居住用としてはかなり広い部分を使用しているから（（二）の建物の一階二二・六八平方メートル、（三）の建物の使用部分の面積は正確には明らかでないが、一階のみに関しても、別紙第二図面上で算出する限りでは四〇平方メートルを下ることはないと認められる）、被告としては、賃貸地上の三棟の全建物を利用せず、自己の居住部分又は賃貸部分を一部縮少し、その建物部分の敷地を原告に返還したとしても、家族の生活を維持することは可能であるということができる。
すなわち、本件土地の中から、被告が失つても被告の生活に与える影響が少く、かつ原告が居住に必要な面積を確保できる部分を見出すことが本件の解決にとつて必要である。
そして、その部分とは、本件土地のうち（二）の建物の敷地に相当する別紙目録（四）記載の部分がそれに該るものと考える。まず、右範囲の土地が原告ら家族の居住に必要な家屋の敷地たり得ることは、現に同地上に一、二階とも床面積二二・六八平方メートルの（二）の建物が存することからみても敢えて多言を要しないところである。次に、被告が（二）の建物を失うとした場合、その一階に住む長男が（三）の建物の被告使用部分に移ることになるが、その故に被告ら家族三人の生活の場が著しく狭隘となり、日常生活が不便になるとは到底考えられない。また、（二）の建物の二階の賃料相当分として一ケ月金二万円の割合による減収となるが、これとて、前記借入金返済の点を考慮に入れても、被告ら家族の生活を困窮に陥れるものとは認め難いだけでなく、現在被告が使用中の（三）の建物の二階の一部分を賃貸用に転用すれば、失つた収入には及ばないとしても、収入減をいくばくかでもくいとめることも不可能ではない。
４ かように考えると、原告のなした本件土地使用継続についての異議は（二）の建物敷地に相当する前記部分についてのみ正当事由が存するものというべく、その限度で被告の借地権は昭和四六年三月二八日の期間満了により消滅したものということができる。
５ 被告は、原告が賃貸地附近にも所有地を有しこれを他人に賃貸しいずれも被告以外の借地人に対しては借地期間満了時に更新している旨主張する。なるほど、原告本人尋問の結果によれば、原告は賃貸地の北側及び西側に接して土地を所有し、これをそれぞれ中田、田島に賃貸しており、中田に対しては本件の五年以前に借地契約の更新をなし、田島に対しては昭和四六年九月同様に借地権の更新をなしていることが認められる。このうち中田に対する更新は原告の通勤問題の起きる以前になしたものであるから、右更新の事実は前記正当事由の存在に影響を及ぼすものではない。また、田島に対して更新をした頃は既に本訴が提起されて約半年を経過していたのであつて、被告に対し使用継続につき異議を述べながら、田島に対してこれを述べなかつたからといつて、そのことのみによつて直ちに原告側に存する前記正当事由についての判断が左右されるものではない。
四 よつて、原告の本訴請求は被告に対し（二）の建物を収去し、別紙目録（四）記載の土地の明渡を求め、かつ借地権消滅の翌日である昭和四六年三月二九日以降右明渡に至るまで一ケ月金二、七二七円の割合による賃料相当の損害金（別紙目録（四）記載の右土地の面積五〇・二三平方メートルは、当裁判所が図面上でのみ算出した数値であるため、これを五〇平方メートルと見積り、三・三平方メートル当り金一八〇円の割合により右金額を算出した）の支払いを求める限度で正当であるからこれを認容し、その余を失当として棄却し、訴訟費用の負担につき民事訴訟法九二条を適用して、主文のとおり判決する。
なお、仮執行の宣言は相当でないと認め、これを付さない。
（裁判官 松野嘉貞）
（別紙）目録
（一） 台東区根岸四丁目七九番地一所在
家屋番号七九番一の一
木造瓦葺二階建共同住宅
床面積 一階 八七・七五平方メートル
二階 八九・七三平方メートル
（二） 同所所在
家屋番号七九番一の二
木造瓦葺二階建店舗兼居宅
床面積 一階 二二・六八平方メートル
二階 二二・六八平方メートル
（三） 台東区根岸四丁目七九番一
宅地 七七九・七〇平方メートルのうち別紙第一、第二図面Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ａの各地を順次結んだ直線により囲まれる部分一六四平方メートル
算出方法（別紙第二図面参照）
（ＡＢＣＦＡ）＋（ＣＤＥＦＣ）
ＡＢＣＦＡ＝（4.950＋4.250）×16.850×1／2 ＝77.6
＋）ＣＤＥＦＣ＝（7.100＋3.420）×16.400×1／2 ＝86.4
（ＡＢＣＦＡ）＋（ＣＤＥＦＣ）＝ 77.6＋86.4 ＝ 164
（四） 右宅地のうち別紙第一、第二図面Ａ、Ｂ、Ｉ、Ｆ、Ａの各点を順次結んだ直線により囲まれ部分（ＩはＥＦの延長線とＢＣが交つた点）五〇・二三平方メートル
算出方法（別紙第二図面参照）
ＡＢＣＦＡ－ＣＩＦＣ
ＡＢＣＦＡ＝（4.950＋4.250）×16.850×1／2 ＝ 77.6
－）ＣＩＦＣ＝ 7.300×7.500×1／2 ＝ 27.37
ＡＢＣＦＡ－ＣＩＦＣ＝ 77.6－27.37 ＝ 50.23
但しＣＩＦＣの面積は当裁判所が図面上でのみ測定したＦＩ（七・三センチメートル）、ＣＪ（七・五センチメートル）の数値を用いて算出した。
（別紙）第一図面<省略>
（別紙）第二図面（第一図面Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｇ、Ｈ、Ａの部分を拡大し地上建物を記載したもの－－－で囲まれた部分は建物をあらわす）<省略>